案例：
2016年11月20日，牟某通过某房地产中介公司购买了罗某的房子，双方签订了《存量房交易合同》，合同约定房价100万，首付30万，按揭贷款70万。牟某先支付5万元的定金，其余的25万首付款走银行资金监管。合同中还同时约定了房东违约，应双倍退还定金，按总房价的20％来支付违约金。签订合同的时候，房东罗某还没获得产权证，中介承诺能在2017年3月办下来，等办下来了就去办理变更登记。到了2017年的5月，中介终于办下了产权证，可短短6个月的时间，房价居然涨到了150万，房东不想卖了，遂引发纠纷。
合同违约责任的承担方法有4种，继续履行、赔偿损失、支付违约金、定金罚则。除去法律有特别规定的状况，4种方法不并存，只能选一种。
继续履行：只有已支付全部房款或者能证明有能力支付全部房款的状况下，才有机会获得房子。
房地产虽然作为经济价值特别高的物质，但并不是法律上的资金债务。《合同法》第110条规定：“当事人一方不履行非资金债务或者履行非资金债务不符合约定的，他们可以需要履行，但有下列情形之一的除外：1、法律上或者事实上不可以履行；2、履行成本过高。”就案例来讲，牟某是拿了30万首付，但就凭这个能获得房子吗？法院假如判了继续履行，剩下的70万如何解决，你叫法院助你办贷款？（有纠纷的房地产买卖，银行是不会贷款的）法院是解决纠纷的机构，不是滋生纠纷的机构，所有都以达成社会和谐为基本目的。除非你已经支付了全部房款，或者你可以证明自己已经筹备好了全部资金，想全款购买房子，法院才大概支持你继续履行合同的诉讼请求。不然，法院基本会以“事实上不可以履行或者债务的标的不适于强制履行”为由驳回你的诉讼请求。
赔偿损失：包含合同履行后可以获得的利益，但以“合理预见”为赔偿原则。
这里要说的，就是不少朋友关心的，房子增值的部分到底如何赔的问题。《合同法》第113条规定：“第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给他们导致损失的，损失赔偿额应当等于因违约所导致的损失，包含合同履行后可以获得的利益，但不能超越违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能导致的损失。”如何理解呢？大家还是拿案例来讲，房价涨了50万，这50万就是合同履行后可以获得的利益。但呢，房东罗某作为违约方在订立合同时，他如果可以预见到6个月就能涨50万，他一定就不卖了，对于这个损失，明显是不可以够预见的。那如何算是合理呢？拿案例来讲，总房价100万，牟某投入了30万，占比30％，该套二手房房价涨了50万，应当获得50万增值部分的30％，也就是15万元。现在对于这个理论没直接的法律来进行规定，但多数法官出于公平的考虑，在行使自由裁量权的时候，基本根据这个幅度来进行判决的。
支付违约金：合同约定了违约金也不算数，低于损失应增加，高于损失应降低。
说到这里，或许你就纳闷了，说好的违约金呢？我说了，大家国家的法律主要还是以达成和谐社会为目的的，惩罚性的法律规定还是极少的，在大伙日益增加的社会诚信需要和日益降低的社会失信本钱的基本矛盾下，还是有不少大家需要分析的东西。《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当依据违约状况向他们支付肯定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算办法。约定的违约金低于导致的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于导致的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适合降低。”依据这个规定，基本上就是根据损失来支持违约金了，你在二手房合同上写一个天价违约金也没用，到了法院，法官会依法行使其自由裁量权。
定金罚则：诚信买卖的保障，但以主合同标的额的20％为限。
《合同法》第115条规定：“当事人可以根据《中国担保法》约定一方向他们给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权需要返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《担保法》第91条又规定：“定金的数额由当事人约定，但不能超越主合同标的额的20％”。这个问题我就不多说了，大伙都了解。需要提醒大伙的是，在履行合同中出货留置金、担保金、保证金、订金等一塌糊涂的“金”，无论你是什么“金”，只须是约定了收受“金”的一方不履行约定应当双倍返还的，都算定金。
